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Unsubsidized 저렴한 주택 탐험

이 게시물은 원래에 나타났습니다. 모서리, 미국 주택 및 도시 개발국 정책 개발 및 조사부 온라인 잡지.


미네 아 폴리스 '클레어 미드 타운, 2014 AIA 미네소타 / McKnight 저렴한 주택 디자인 상 수상

최근 맥크 나잇 재단 (McKnight Foundation)은 프로그램, 정책 및 보조금 지급 방식에 대해 시장 지향성과 확장 성의 의미를 더 많이 고려하고 있습니다. 부분적으로 이것은 대 불황에 적응 적으로 대응하고, 자원을 감소 시키며, 연방 차원에서의 제약과, 어려운 추세의 지속성입니다. 저렴한 주택 분야의 많은 개발 파트너는 건설 및 재활을위한 자원을 유치하기 위해 시장에서 일해야하기 때문에 시장 지향성을 알고 있습니다. 그러나 저렴한 주택을위한 금융 시스템이 보조금에 크게 의존하기 때문에이 개발자들은 반드시 시장 지향성을 최우선 순위로 삼을 수는 없습니다. 저렴한 주택 개발의 초점은 전체 개발 비용과 순 운영 수입으로 충당 할 수있는 것 사이의 시장에서 "격차"를 메꾸는 것입니다. 그러나 미네소타의 잘 개발되고 정교한 저렴한 주택 분야 덕분에 우리는 저렴한 주택의 단위당 비용에 대한 보조금에 대해 까다로운 질문을 던지기 시작했습니다. 미네소타 챌린지) 그리고 보조금이 거의 또는 전혀 필요하지 않은 대안이있는 경우. 우리는 사회적으로 동기를 부여받은 개발자가 기존의 보조금없는 주택을 구입하고 보조금이 거의 없거나 전혀없는 영구적으로 저렴한 주택을 만들 수 있는지 알고 싶었습니다.

보조 주택의 제한된 범위

2013 년 McKnight는 보고서 제목을 적당한 주거에있는 긴장 : 현재 "모범 사례"입니까? 지난 30 년 이상에 걸쳐 창출 된 영구적으로 저렴한 주택 유닛의 총 수는 미네 아 폴리스 - 세인트 폴 대도시 지역의 61,000 가구를 포함하여 주 내 약 11 만 가구에 달한다고 지적했습니다. 이러한 주택 재고 증가에도 불구하고 대도시 지역의 모든 세입자의 50 %는 비용이 많이 들기 때문에 주택 수입의 30 % 이상을 주택에 지출하고 있습니다.

2013 년 6 월, Minnesota Preservation Plus Initiative는 보고서 우주 사이의 공간 이는 미네소타 주에있는 unsubsidized affordable 주택 주식의 성격뿐 아니라 경제성을 유지하기위한 잠재적 인 개입을 연구했다. 그 결과 중앙값 소득의 50 % 이하의 사람들에게 비공식 주택 시장에서 무담보로 저렴한 주택이 182,000 개나되는 것으로 나타났습니다. 그 주택은 또한 고소득층으로 채워져 있습니다. 대도시 지역의 현재 공실률이 현재 3 % 미만으로 유지되고 있으며 지난 2 년 동안 17,000 대 이상이 혼자서 판매 된이 주식은 오래 사용할 수 없습니다.

보조금을받는 저렴한 주택 시스템이 더 많은 유닛을 만들 수있는만큼 빨리 생산을 늘릴 필요가 있습니다. 메트로폴리탄 협의회의 최근 주택 정책 계획에 따르면 미네 아 폴리스 - 세인트에서 265,000 명이 넘는 저소득 및 중간 소득 가구가 있다고합니다. 폴 대도시 지역은 부담되는 주택 비용입니다. 그러나 메트로 지역에서는 매년 약 1,500 개의 새롭거나 보존 된 저렴한 임대 유닛이 생산됩니다. 이 부대를 만들려면 지하철의 신축 공사의 평균 비용은 약 220,000 달러이며, 리바브 부대의 평균 비용은 유닛 당 16 만 달러입니다. 동시에 우리는 주택과 운송 비용을 합한 것이 더 큰 주택 안정성과 관련하여 고려해야 할 더 중요한 벤치 마크가되고 있음을 알고 있습니다. 이 사실은 몇 가지 질문을 제기합니다.

  • 자본 집약적 인 주택 생산은 저소득층 가정을 지원하여 자급 자족을 달성하는 가장 효율적인 방법입니까?
  • 보조금을받는 적당한 주택 시스템이 특히 연방 자원의 추세가 줄어들고 있기 때문에 필요에 부합하는 충분한 규모에 도달 할 수 있습니까?
  • 저렴한 주택 분야가 수요를 충족시키기 위해 더 큰 시장 세력을 활용할 수 있습니까?

기회는 두렵다.

이러한 생각을 추구하려는 의도 McKnight는 개인 중개 회사에 질문을 답변하기 위해 2006 년에서 2013 년까지 다가구 주택 거래 데이터를 제공하도록 요청했습니다. 이 데이터에는 주택 판매액의 100 %가 아닌 1 백만 달러 이상의 판매가 포함 된 거래가 포함되어 있지만 대도시 시장에서 대규모 다자간 거래를 보여줍니다. 이 자료에 따르면 2006 년과 2013 년 사이에 더 큰 Minneapolis-St. 폴 주택 시장은 매년 평균 5,200 대가 팔려 나갔다. 취득에 대한 평균 비용은 단위당 81,700 달러였습니다. 그러나 대부분의 거래 (77 %)는 B 및 C 클래스 속성에 대한 것이 었으며 평균 판매 가격은 단위당 70,000 달러였습니다.

McKnight는 취득 비용 만 사용 가능하기 때문에 총 개발 비용을 비교할 수 없었습니다. One Roof Global Consulting은 몇 가지 개발 시나리오를 실행하고 이러한 거래의 일부분에서 경제성이 추출 될 수 있다는 기본 가설을 테스트하도록 요청 받았습니다. 시장에서 unsubsidized 저렴한 유닛을 구입하면 보조금이 거의 또는 전혀 없어도 영구적으로 저렴한 주택을 확보하고 창출 할 수 있습니다. McKnight는 앞으로 수년간 파트너와 함께이 접근법의 타당성을 모색 할 것입니다. 이 "가벼운 터치"임대 접근법은 전통적인 보조금을받는 저렴한 주택 개발업자의 가정에 도전하고 비용을위한 부동산의 순수 영업 소득 사용, 혼합 소득 거주자 봉사 유연성, 형평성 접근, 효과적인 재산 관리 및 새로운 운영 관행을 요구합니다. 관리가 용이 한 규제 및 규정 준수 요구 사항

McKnight와 그 핵심 주택 파트너는 보조금을받는 주택과 보조금을받지 않은 저렴한 주택을 "그 사이에있는 공간"이라고 추구 할 것입니다. 시간이 지남에 따라 자원이 줄어들고, 보조금을받지 않은 저렴한 유닛의 손실이 증가했으며, 시장 지향성이 더 큰 규모와 영향력을위한 기회를 제공 할 수있는 방법이 점점 더 분명해졌습니다.

이 기사의 보고서 및 참고 문헌은 그레이터 MN 주택 기금, 가족 주택 기금, HousingLink, 주택 보전 프로젝트, One Roof Global Consulting, National Housing Trust, CBRE Minneapolis Multi 주택 그룹 및 MN Housing을 포함한 많은 제품들입니다.

이야기: 지역 및 커뮤니티

2015 2 월

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