Questo post è apparso originariamente su Il bordo, una rivista online dell'Ufficio per lo sviluppo politico e la ricerca del Dipartimento americano per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano.
Recentemente, la Fondazione McKnight ha prestato maggiore attenzione al significato dell’orientamento al mercato e della scalabilità per i nostri programmi, le nostre politiche e il nostro approccio alla concessione di sovvenzioni. In parte si tratta di una risposta adattiva alla Grande Recessione, alla diminuzione delle risorse, ai vincoli a livello federale e alla persistenza di tendenze preoccupanti. Molti dei nostri partner per lo sviluppo nel campo dell’edilizia a prezzi accessibili sono consapevoli dell’orientamento al mercato perché devono lavorare sul mercato per attrarre risorse per la costruzione e la riabilitazione; tuttavia, poiché i sistemi di finanziamento per alloggi a prezzi accessibili si basano così fortemente sui sussidi, questi sviluppatori non sono necessariamente incoraggiati a fare dell'orientamento al mercato una priorità. L’obiettivo dello sviluppo di alloggi a prezzi accessibili è colmare il “gap” nel mercato tra i costi totali di sviluppo e ciò che può essere finanziato dal reddito operativo netto. Grazie in gran parte al ben sviluppato e sofisticato settore degli alloggi a prezzi accessibili del Minnesota, tuttavia, stiamo iniziando a porci domande difficili sul sussidio per costo unitario degli alloggi a prezzi accessibili (vedi MN Challenge) e se esistono alternative che richiederebbero poco o nessun sussidio. Volevamo sapere se uno sviluppatore socialmente motivato potesse acquistare alloggi esistenti non sovvenzionati e creare alloggi a prezzi accessibili in modo permanente con sussidi minimi o nulli.
La portata limitata degli alloggi sovvenzionati
Nel 2013 McKnight ha commissionato un rapporto intitolato La tensione sugli alloggi a prezzi accessibili: le attuali “migliori pratiche” sono sufficienti? Ha sottolineato che il numero totale di unità abitative permanentemente accessibili create negli ultimi 30 e più anni ammonta a circa 110.000 unità nello stato, comprese 61.000 unità nell'area metropolitana di Minneapolis-St.Paul. Nonostante questi ampliamenti del patrimonio immobiliare, il 50% degli affittuari nell’area metropolitana sono gravati dai costi, il che significa che spendono più del 30% del proprio reddito per l’edilizia abitativa.
Nel giugno 2013, la Minnesota Preservation Plus Initiative ha pubblicato un rapporto intitolato Lo spazio in mezzo che ha studiato la natura del patrimonio immobiliare a prezzi accessibili non sovvenzionati in Minnesota, nonché i potenziali interventi per preservarne l’accessibilità. Si è scoperto che ci sono circa 182.000 unità di alloggi a prezzi accessibili non sovvenzionati nel mercato privato accessibili a coloro che hanno un reddito pari o inferiore al 50% dell’area mediana. Quelle abitazioni sono occupate anche da persone con redditi più alti. Con l’attuale tasso di sfitti nell’area metropolitana ora persistentemente al di sotto del 3% e con oltre 17.000 di queste unità vendute solo negli ultimi 2 anni, questo stock potrebbe non rimanere accessibile a lungo.
Con la stessa rapidità con cui il sistema di alloggi sovvenzionati a prezzi accessibili può creare più unità, la necessità diventa troppo grande per la produzione. Il recente piano di politica abitativa del Consiglio metropolitano suggerisce che più di 265.000 famiglie a reddito basso e moderato nell'area di Minneapolis-St. L'area metropolitana di Paul è gravata dai costi degli alloggi. Eppure nella regione metropolitana vengono prodotte ogni anno solo circa 1.500 unità a noleggio a prezzi accessibili, nuove o conservate. Per creare queste unità il costo medio di una nuova costruzione nella metropolitana è di circa $220.000 per unità, le unità ristrutturate costano in media di $160.000 per unità. Allo stesso tempo sappiamo che la combinazione dei costi abitativi e di trasporto sta diventando un punto di riferimento sempre più critico da considerare in relazione ad una maggiore stabilità abitativa. Questi fatti sollevano alcune domande:
- La produzione di alloggi ad alta intensità di capitale è il modo più efficiente per aiutare le famiglie a basso reddito a raggiungere una maggiore autosufficienza?
- Il sistema di alloggi sovvenzionati a prezzi accessibili può raggiungere dimensioni sufficienti a soddisfare il bisogno, soprattutto considerando la tendenza al declino delle risorse federali?
- Il settore degli alloggi a prezzi accessibili può sfruttare le forze di mercato più ampie per soddisfare la domanda?
L'opportunità bussa
Con l'intento di perseguire questa linea di pensiero, McKnight ha richiesto a una società di intermediazione privata di fornire dati sulle transazioni residenziali multifamiliari dal 2006 al 2013 per aiutare a rispondere alle nostre domande. I dati includevano transazioni con un prezzo di vendita di $1 milione o più, non il 100% delle vendite di azioni immobiliari, ma forniscono un quadro di grandi transazioni multifamiliari nel mercato metropolitano. I dati hanno rivelato che tra il 2006 e il 2013, il 23% delle unità in affitto nell’area metropolitana di Minneapolis-St. Il mercato immobiliare di Paul è passato di mano con una media di 5.200 unità in affitto vendute ogni anno. Il costo medio per l'acquisizione è stato di $81.700 per unità. Tuttavia, la maggior parte delle transazioni (77%) riguardavano immobili di classe B e C con un prezzo di vendita medio di $70.000 per unità.
McKnight non ha potuto confrontare i costi di sviluppo totali poiché erano disponibili solo i costi di acquisizione. A One Roof Global Consulting è stato quindi chiesto di elaborare alcuni scenari di sviluppo e di verificare l'ipotesi di base secondo cui l'accessibilità economica avrebbe potuto essere ricavata da una parte di queste transazioni. L’acquisto di unità a prezzi accessibili non sovvenzionati sul mercato potrebbe potenzialmente acquisire e creare alloggi a prezzi accessibili in modo permanente con sussidi scarsi o nulli. McKnight esplorerà la fattibilità di questo approccio con i partner negli anni a venire. Questo "tocco leggeroL’approccio basato sull’affitto sfida le ipotesi dei tradizionali promotori di alloggi sovvenzionati a prezzi accessibili e richiede alcune nuove pratiche operative, tra cui l’uso del reddito operativo netto della proprietà per le spese, la flessibilità per servire i residenti a reddito misto, l’accesso al capitale, una gestione efficace della proprietà e requisiti normativi e di conformità gestibili.
McKnight e i suoi principali partner immobiliari perseguiranno quello “spazio tra” gli alloggi a prezzi accessibili sovvenzionati e non sovvenzionati. Considerando la diminuzione delle risorse nel tempo, l’aumento della perdita di unità accessibili non sovvenzionate e il modo in cui l’orientamento al mercato potrebbe offrire opportunità di maggiore portata e impatto, la scelta è diventata sempre più chiara.
I rapporti e i riferimenti in questo articolo sono il prodotto di molti, tra cui Greater MN Housing Fund, Family Housing Fund, HousingLink, Housing Preservation Project, One Roof Global Consulting, National Housing Trust, CBRE Minneapolis Multi housing Group e MN Housing.
