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Erkundung von nicht subventioniertem, erschwinglichem Wohnraum

Dieser Beitrag erschien ursprünglich bei Die Kante, ein Online-Magazin des Office of Policy Development and Research des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung.


Clare Midtown aus Minneapolis, Gewinner des AIA MN / McKnight Affordable Housing Design Award 2014

Recently, the McKnight Foundation has been giving more consideration to what market orientation and scalability mean for our programs, policies, and grantmaking approach. In part this is an adaptive response to the Great Recession, diminishing resources, constraints at the federal level, and persistence of troubling trends. Many of our development partners in the affordable housing field are aware of market orientation because they must work in the marketplace to attract resources for construction and rehabilitation; however, because financing systems for affordable housing rely so heavily on subsidies, these developers aren’t necessarily encouraged to make market orientation a priority. The focus of developing affordable housing is filling the “gap” in the market between total development costs and what can be financed by net operating income. Thanks in large part to Minnesota’s well-developed and sophisticated affordable housing field, however, we are beginning to ask ourselves tough questions about the subsidy per unit cost of affordable housing (see MN Challenge) and if there are alternatives that would require little or no subsidy. We wanted to know if a socially motivated developer could purchase existing unsubsidized housing and create permanently affordable housing with little or no subsidy.

Die begrenzte Reichweite von Sozialwohnungen

Im Jahr 2013 gab McKnight einen Bericht mit dem Titel in Auftrag Die Spannung im bezahlbaren Wohnungsbau: Reichen aktuelle „Best Practices“ aus? Es wurde darauf hingewiesen, dass die Gesamtzahl der in den letzten über 30 Jahren geschaffenen dauerhaft bezahlbaren Wohneinheiten im Bundesstaat rund 110.000 beträgt, darunter 61.000 in der Metropolregion Minneapolis-St.Paul. Trotz dieser Zuwächse im Wohnungsbestand sind 50 Prozent aller Mieter in der Metropolregion kostenbelastet, was bedeutet, dass sie mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für den Wohnungsbau ausgeben.

Im Juni 2013 veröffentlichte die Minnesota Preservation Plus Initiative einen Bericht mit dem Titel Der Platz zwischen Dabei wurden die Natur des nicht subventionierten, erschwinglichen Wohnungsbestandes in Minnesota sowie potenzielle Maßnahmen zur Wahrung der Erschwinglichkeit untersucht. Es wurde festgestellt, dass es auf dem privaten Markt schätzungsweise 182.000 nicht subventionierte bezahlbare Wohneinheiten gibt, die für Personen mit einem mittleren Einkommen von 50 Prozent oder weniger erschwinglich sind. Dieses Gehäuse ist auch mit denen mit höherem Einkommen gefüllt. Da die derzeitige Leerstandsquote in der Metropolregion nach wie vor unter 3 Prozent liegt und allein in den letzten zwei Jahren mehr als 17.000 Einheiten verkauft wurden, ist diese Aktie möglicherweise nicht mehr lange bezahlbar.

So schnell das subventionierte bezahlbare Wohnungsbau-System mehr Einheiten schaffen kann, muss die Produktion wachsen. Der jüngste wohnungspolitische Plan des Metropolitan Council sieht vor, dass mehr als 265.000 Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen in der Minneapolis-St. Paul Metropolregion sind Wohnkosten belastet. In der Metropolregion werden pro Jahr jedoch nur rund 1.500 neue oder erhaltene bezahlbare Mieteinheiten produziert. Um diese Einheiten zu bauen, betragen die durchschnittlichen Kosten für Neubauten in der U-Bahn ca. 220.000 USD pro Einheit, für sanierte Einheiten ca. 160.000 USD pro Einheit. Gleichzeitig wissen wir, dass Wohnen plus Transportkosten zusammen ein kritischerer Maßstab für eine größere Stabilität von Wohnungen werden. Diese Tatsachen werfen einige Fragen auf:

  • Ist die kapitalintensive Wohnungsproduktion der effizienteste Weg, um einkommensschwache Familien bei der Erreichung einer größeren Selbstversorgung zu unterstützen?
  • Kann das subventionierte bezahlbare Wohnraumsystem angesichts des nachlassenden Trends der Bundesmittel eine ausreichende Größenordnung erreichen, um den Bedarf zu decken?
  • Kann das erschwingliche Wohnungswesen von größeren Marktkräften profitieren, um die Nachfrage zu befriedigen?

Gelegenheit klopft

In der Absicht, diese Überlegungen fortzusetzen, bat McKnight eine private Maklerfirma, von 2006 bis 2013 Transaktionsdaten für Mehrfamilienhäuser zur Verfügung zu stellen, um die Beantwortung unserer Fragen zu unterstützen. Die Daten umfassten Transaktionen mit einem Verkaufspreis von mindestens 1 Million US-Dollar, nicht 100 Prozent des Verkaufs von Wohnimmobilien, aber sie lieferten ein Bild von großen Transaktionen mit mehreren Familien auf dem Markt für Großstädte. Die Daten zeigten, dass zwischen 2006 und 2013 23 Prozent der Mieteinheiten im Großraum Minneapolis-St. Der Paul Housing Market wechselte den Besitzer mit durchschnittlich 5.200 verkauften Mieteinheiten pro Jahr. Die durchschnittlichen Anschaffungskosten betrugen 81.700 USD pro Einheit. Die meisten Transaktionen (77 Prozent) betrafen jedoch Immobilien der Klassen B und C mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 70.000 USD pro Einheit.

McKnight konnte die gesamten Entwicklungskosten nicht vergleichen, da nur Anschaffungskosten zur Verfügung standen. One Roof Global Consulting wurde dann gebeten, einige Entwicklungsszenarien durchzuführen und die grundlegende Hypothese zu testen, dass die Erschwinglichkeit aus einem Teil dieser Transaktionen hätte extrahiert werden können. Der Kauf nicht subventionierter, erschwinglicher Einheiten auf dem Markt könnte potenziell dauerhaft erschwinglichen Wohnraum ohne oder mit geringen Subventionen sichern und schaffen. McKnight wird die Machbarkeit dieses Ansatzes in den kommenden Jahren mit Partnern untersuchen. Diese "leichte BerührungDer Mietansatz stellt die Annahmen traditioneller subventionierter, erschwinglicher Bauträger in Frage und fordert einige neue Geschäftspraktiken, einschließlich der Verwendung des Netto-Betriebseinkommens der Immobilie für Ausgaben, der Flexibilität, einkommensgemischte Bewohner zu bedienen, des Zugangs zu Eigenkapital, einer effektiven Immobilienverwaltung und überschaubare regulatorische und Compliance-Anforderungen.

McKnight und seine wichtigsten Wohnungsbaupartner werden diesen „Raum zwischen“ subventioniertem und nicht subventioniertem bezahlbarem Wohnraum verfolgen. Da wir erwogen haben, die Ressourcen im Laufe der Zeit zu verringern, den Verlust nicht subventionierter erschwinglicher Einheiten zu erhöhen und herauszufinden, wie die Marktorientierung Möglichkeiten für eine größere Ausdehnung und Auswirkung bieten könnte, wurde die Wahl immer deutlicher.

Die Berichte und Referenzen in diesem Artikel sind die Produkte vieler Unternehmen, darunter der Greater MN Housing Fund, der Family Housing Fund, HousingLink, das Housing Preservation Project, One Roof Global Consulting, der National Housing Trust, die CBRE Minneapolis Multi Housing Group und MN Housing.

Thema: Region & Gemeinden

Februar 2015

Deutsch