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探索无补贴的经济适用房

这篇文章最初出现在 边缘,美国住房和城市发展部政策制定和研究办公室的在线杂志。


明尼阿波利斯的克莱尔市中心,获得2014年AIA MN / McKnight经济适用房设计奖

最近,McKnight基金会一直在更多地考虑市场导向和可扩展性对我们的计划,政策和资助方法的意义。在某种程度上,这是对大衰退的适应性反应,资源减少,联邦层面的限制以及令人不安的趋势的持续存在。我们在经济适用房领域的许多发展伙伴都意识到市场导向,因为他们必须在市场上工作以吸引建筑和修复资源;然而,由于经济适用房的融资体系在很大程度上依赖于补贴,因此不一定鼓励这些开发商将市场导向作为优先事项。开发经济适用房的重点是填补整个开发成本与净营业收入可以融资的市场“差距”。在很大程度上要归功于明尼苏达州发达且成熟的经济适用住房领域,但是,我们开始质疑自己在经济适用住房的单位成本补贴方面遇到的棘手问题(见 MN挑战)如果有替代方案需要很少或不需要补贴。我们想知道一个有社会动机的开发商是否可以购买现有的无补贴住房,并创建永久性经济适用房,几乎没有补贴。

有限的住房补贴

2013年,麦克奈特委托编写了一份题为的报告 经济适用房的紧张局势:目前“最佳实践”足够吗? 它指出,过去30多年来,该州创造的永久性经济适用住房单元总数约为110,000套,其中包括明尼阿波利斯 - 圣保罗大都市区的61,000个单元。尽管住房存量有所增加,但大都市区50%的租房者都承担了成本负担,这意味着他们将超过30%的收入用于住房。

2013年6月,Minnesota Preservation Plus Initiative发布了一份名为的报告 之间的空间 研究了明尼苏达州无补贴的经济适用住房的性质以及保护可负担性的潜在干预措施。调查发现,私人市场估计有182,000单位的无补贴经济适用住房,对于低于中位数收入50%或以下的人来说,可以负担得起。那些住房也充满了收入较高的人。由于目前大都市区的空置率一直低于3%,仅过去两年就已售出超过17,000套这些单位,这种股票可能无法长期保持负担。

尽管补贴的经济适用住房制度可以创造更多的单位,但需要超过生产。大都会委员会最近的住房政策计划表明,明尼阿波利斯 - 圣保罗市的超过265,000个低收入和中等收入家庭。保罗大都市区的住房成本负担沉重。然而,在地铁区域,每年仅生产约1,500个新的或保存完好的可负担租赁单元。为了建造这些单元,地铁新建筑的平均成本约为每单元220,000美元,修复后的单元平均每个单元成本为160,000美元。与此同时,我们知道,住房加运输成本合并成为一个更加关键的基准,需要考虑更大的住房稳定性。这些事实提出了一些问题:

  • 资本密集型住房是否是支持低收入家庭实现更大自给自足的最有效方式?
  • 经补贴的经济适用住房制度是否能够达到足够的规模以满足需求,特别是考虑到联邦资源的减少趋势?
  • 经济适用房可以利用更大的市场力量来满足需求吗?

机会敲门

追求这一思路的意图麦克奈特要求私营经纪公司提供2006年至2013年的多户住宅交易数据,以帮助回答我们的问题。这些数据包括销售价格为100万美元或以上的交易,而不是100%的住房销售,但它提供了大都市市场中大型多户交易的图片。数据显示,在2006年至2013年间,明尼阿波利斯 - 圣保罗大街23%的出租单位。保罗住房市场易手,平均每年出售5,200个出租单位。收购的平均成本为每单位81,700美元。但是,大多数交易(77%)用于B级和C级房产,平均销售价格为每单位70,000美元。

McKnight无法比较总开发成本,因为只有购置成本可用。然后要求One Roof Global Consulting运行一些开发方案并测试基本假设,即可以从这些交易的某些部分中提取可负担性。在市场上购买无补贴的经济型单位可能会获得并创造更多永久性经济适用房,几乎没有补贴。 McKnight将在未来几年与合作伙伴探讨这种方法的可行性。这个 ”轻触“租赁方式挑战传统补贴经济适用住房开发商的假设,并呼吁采取一些新的经营方式,包括使用房产的净营业收入支出,为混合收入居民提供服务的灵活性,获得公平,有效的财产管理,以及可管理的监管和合规要求。

麦克奈特及其主要住房合作伙伴将追求“补贴和无补贴”经济适用房之间的“空间”。由于我们考虑过随着时间的推移资源日益减少,无补贴的负担得起的单位损失增加,以及市场定位如何为更大规模和影响提供机会,选择变得越来越清晰。

本文中的报告和参考文献包括大型MN住房基金,家庭住房基金,HousingLink,住房保护项目,One Roof全球咨询,国家住房信托,CBRE明尼阿波利斯多住房小组和MN住房等。

话题: 地区和社区

二月2015

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