የማይችሉት አነስተኛ ተመጣጣኝ ቤቶችን ማሰስ

This post originally appeared at The Edge, an online magazine from the U.S. Department of Housing and Urban Development’s Office of Policy Development and Research.

Recently, the McKnight Foundation has been giving more consideration to what market orientation and scalability mean for our programs, policies, and grantmaking approach. In part this is an adaptive response to the Great Recession, diminishing resources, constraints at the federal level, and persistence of troubling trends. Many of our development partners in the affordable housing field are aware of market orientation because they must work in the marketplace to attract resources for construction and rehabilitation; however, because financing systems for affordable housing rely so heavily on subsidies, these developers aren’t necessarily encouraged to make market orientation a priority. The focus of developing affordable housing is filling the “gap” in the market between total development costs and what can be financed by net operating income. Thanks in large part to Minnesota’s well-developed and sophisticated affordable housing field, however, we are beginning to ask ourselves tough questions about the subsidy per unit cost of affordable housing (see MN Challenge) and if there are alternatives that would require little or no subsidy. We wanted to know if a socially motivated developer could purchase existing unsubsidized housing and create permanently affordable housing with little or no subsidy.

የተመቻቸ መኖሪያ ቤት እጥረት

እ.ኤ.አ በ 2013 McKnight በተሰየመ ሪፖርት ላይ በአስቸኳይ መኖሪያ ቤት ውስጥ ያለው ውጥረት አሁን ያሉት "ምርጥ ልምዶች" በቂ ናቸው? ባለፉት 30 ዓመታቶች የተገነቡ በጠቅላላው ለ 110,000 ቤቶች እና በኒውፖሊስ-ቅድስት ፖል ከተማ አካባቢ 61,000 መኖሪያ ቤቶችን ጨምሮ በጠቅላላው ለ 30 ዓመታት በቋሚነት ተከፍሎ የተሰሩ ቤቶች ቁጥር ጠቅላላ ሆኗል. ወደ መኖሪያ ቤቶች ክምችቶች ቢጨመሩም በከተማው ከሚገኙ ሁሉም የኪራይ ቤቶች 50 በመቶው ሸክም ይሆናሉ, ይህም ከቤት ውስጥ ገቢ ከ 30 በመቶ በላይ ይወስዳሉ ማለት ነው.

እ.ኤ.አ. ሰኔ 2013 (እ.ኤ.አ), ሚኔሶታ ፕላኔት ፕሬቬሽንስ ፕሬዚደንት ሪል እስቴት የተሰኘ ዘገባ አወጣ መካከል ያለው ክፍተት ይህም በሚኒሶታ ውስጥ ያልተከፈሉ ዋጋ ያላቸው ተመጣጣኝ ዋጋ ያላቸው የቤት ዋጋዎችን እንዲሁም በተመጣጣኝ ዋጋ አቅርቦትን ለመጠበቅ ሊደረጉ የሚችሉ ጣልቃ-ገብነትን ያጠናሉ. በፕሮጀክቱ ውስጥ 182,000 አፓርታማ ባልሆኑ መኖሪያ ቤቶች ውስጥ በግምት 50 በመቶ የሚሆነውን በገቢ አከባቢ ከሚያስከፍላቸው በገቢ አቅም ውስጥ ይገኛል. ይህ ቤት ከፍተኛ ገቢ ላላቸው ሰዎችም ይሞላል. በአሁኑ ጊዜ በከተማ ክልል ውስጥ ክፍት የሥራ ክፍትነት በ 3 በመቶ የቀነሰ ሲሆን, ባለፉት 2 አመታት ብቻ ከ 17,000 በላይ ክፍሎች ከነሱ ጋር ሲሸጥ ይህ አክሲዮን ለረዥም ጊዜ ተመጣጣኝ ላይሆን ይችላል.

ድጎማው በገቢ አቅም የተደገፈ የመኖሪያ ቤት ስርዓት ብዙ ተጨማሪ አፓርተሮችን መፍጠር ይችላል, የውጭ ሽፋንን ምርት ይፈልጋል. የሜትሮፖሊታንት ካውንስል የቅርብ ጊዜ የመኖሪያ ቤት ፖሊሲ እቅድ እንዳሳየው በሚኒያፖሊስ-ሴንት ውስጥ ከ 265,000 አነስተኛ እና መካከለኛ ገቢ ያላቸው ቤተሰቦች ይኖሩታል. ጳውሎስ በከተማ ዙሪያው የቤቶች ዋጋ ወጪ ሸክም ነው. ሆኖም ግን በሜትሮ ክልል ውስጥ በየዓመቱ ወደ 1,500 አዳዲስ ወይም የተጠበቁ አቅም ያላቸው ተከራዮችን አይነቶች ይዘጋጃሉ. እነዚህን ክፍሎች ለመፍጠር በሜትሮ ውስጥ አዲስ የግንባታ ዋጋ በአማካይ 220,000 ዶላር ነው. እንደገና እንዲቀላቀሉ ለማድረግ በአንድ ዩኒት በአማካኝ 160,000 ዶላር ደርሷል. በተመሳሳይ ቤትና የመጓጓዣ ወጪዎች ጥምረት ከፍ ያለ የቤት ውስጥ መረጋጋት ጋር ተያያዥነት እንዳለው ከግምት በማስገባት እናውቃለን. እነዚህ እውነታዎች አንዳንድ ጥያቄዎችን ያስነሳሉ:

• በካፒታ-አጥጋ የመኖሪያ ቤት ምርታማነት ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ቤተሰቦች እራስን በራስ የመጠጥ ብቃትን ለመደገፍ በጣም ቀልጣፋ መንገድ ነውን?
• ድጎማው ተመጣጣኝ ዋጋ ያለው የመኖሪያ ቤት ስርዓት ፍላጎቱን ለማሟላት በቂ ሚዛን ሊኖር ይችላል?
• አቅምን ያገናዘበ የመኖሪያ ቤት መስክ በታዳጊ የገበያ ኃይሎች ፍላጎትን ለማሟላት አቅምን ማጠናከር ይችላልን?

እድሉ ይሰበስብ

ይህንን ማለቂያ መስመር ለመከተል ስለፈለጉ McKnight ጥያቄዎችን ለመመለስ ከ 2006 እስከ 2013 ባለው ጊዜ ውስጥ ለብዙ ቤተሰብ የመኖሪያ ቤቶች የግብይት መረጃ እንዲሰጥ የግል ክፈለን ኩባንያ ጠይቋል. መረጃው ከ 1 ሚሊዮን ዶላር ወይም ከዚያ በላይ ከሆነው የሽያጭ ዋጋ 100 በመቶ አይደለም, ነገር ግን በሜትሮፖሊታን ገበያ ትልቅ የባለ ብዙ ቤተሰብ ዝውውሮችን የሚያሳይ ምስል ያቀርባል. መረጃው እንደሚያሳየው ከ 2006 እስከ 2013 ባሉት ዓመታት በታላቁ ማኒያፖሊስ-ቁ. የጳውሎስ የቤቶች ገበያ በየዓመቱ በአማካይ 5,200 የኪራይ ቤቶች እጆችን ይለውጥ ነበር. የመግዣ ዋጋ በአማካይ 81,700 ነበር. ይሁን እንጂ አብዛኞቹ የወርፍ ልውውጦች (77 በመቶ) ለቢልና ለክፍል መደብሮች ሲሆኑ በአማካኝ የሽያጭ ዋጋ 70,000 ዶላር ነበሩ.

McKnight could not compare total development costs since only acquisition costs were available. One Roof Global Consulting was then asked to run some development scenarios and test the basic hypothesis that affordability could have been extracted from some portion of these transactions. The purchase of unsubsidized affordable units in the marketplace could potentially capture and create more permanently affordable housing with little or no subsidy. McKnight will be exploring the feasibility of this approach with partners in the years ahead. This “light touch” rental approach challenges assumptions of traditional subsidized affordable housing developers and calls for some new operating practices, including the use of net operating income from the property for expenses, the flexibility to serve mixed-income residents, access to equity, effective property management, and manageable regulatory and compliance requirements.

McKnight እና ቁልፍ የቤቶች አጋሮቻቸው "በ" እና "ባልተከሉት የመኖሪያ ቤቶች መካከል" መካከል ያለውን ቦታ ይከተላሉ. በጊዜ ሂደት ሀብትን መቀነስ, ያልተቆጠቁ አቅም ያላቸው አፓርተማዎች መጨመር እና የገበያ አተገባበር ለትክክለኛ ዕድሎች እድል ሊያመጣ የሚችል እና ምርጫው ላይ ተፅዕኖ እየጨመረ መምጣቱን እያሰብን ስንሄድ.

በዚህ ጽሑፍ ውስጥ ያሉ ሪፖርቶች እና ማጣቀሻዎች የበርሜር ኤምኤን መኖሪያ ቤት ፈንድ, የቤተሰብ መኖሪያ ቤት ፈንድ, መኖሪያ ቤት አገናኝ, የመኖሪያ ቤቶችን የመንከባከቢያ ፕሮጀክት, አንድ ራስ አውራ ኮርፖሬሽን, ብሄራዊ መኖሪያ ቤት መተማመን, CBRE Minneapolis Multi Housing Group, እና MN Housing ጨምሮ ጨምሮ በርካታ ምርቶች ናቸው.