This post originally appeared at The Edge, an online magazine from the U.S. Department of Housing and Urban Development’s Office of Policy Development and Research.
Recientemente, la Fundación McKnight ha estado prestando más atención a lo que significa la orientación al mercado y la escalabilidad para nuestros programas, políticas y enfoque de concesión de subvenciones. En parte, esta es una respuesta adaptativa a la Gran Recesión, la disminución de los recursos, las limitaciones a nivel federal y la persistencia de tendencias preocupantes. Muchos de nuestros socios de desarrollo en el campo de la vivienda asequible conocen la orientación del mercado porque deben trabajar en el mercado para atraer recursos para la construcción y rehabilitación; sin embargo, debido a que los sistemas de financiamiento para viviendas asequibles dependen en gran medida de los subsidios, estos desarrolladores no necesariamente se sienten alentados a hacer de la orientación al mercado una prioridad. El enfoque del desarrollo de viviendas asequibles es llenar la "brecha" en el mercado entre los costos totales de desarrollo y lo que se puede financiar con los ingresos operativos netos. Sin embargo, gracias en gran parte al campo de viviendas asequibles bien desarrollado y sofisticado de Minnesota, estamos empezando a hacernos preguntas difíciles sobre el subsidio por costo unitario de viviendas asequibles (consulte MN Challenge) y si existen alternativas que requieran poco o nada. subvención. Queríamos saber si un desarrollador socialmente motivado podría comprar viviendas no subsidiadas existentes y crear viviendas asequibles de forma permanente con poco o ningún subsidio.
El alcance limitado de la vivienda subvencionada
En 2013 McKnight encargó un informe titulado La tensión en la vivienda asequible: ¿Son las "mejores prácticas" actuales suficientes? Señaló que el número total de unidades de vivienda asequibles permanentemente creadas en los últimos 30 años o más totaliza alrededor de 110,000 unidades en el estado, incluidas 61,000 unidades en el área metropolitana de Minneapolis-St.Paul. A pesar de estas adiciones al stock de viviendas, el 50 por ciento de todos los inquilinos en el área metropolitana tienen un costo elevado, lo que significa que gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda.
En junio de 2013, la iniciativa Minnesota Preservation Plus lanzó un informe titulado El espacio entre que estudió la naturaleza de la reserva de viviendas asequibles no subsidiadas en Minnesota, así como las posibles intervenciones para preservar la asequibilidad. Encontró que hay un estimado de 182,000 unidades de viviendas asequibles no subsidiadas en el mercado privado a precios asequibles para las personas que se encuentran en o por debajo del 50 por ciento del ingreso promedio del área. Que la vivienda también se llena con los de mayores ingresos. Debido a que las tasas actuales de vacantes en el área metropolitana continúan por debajo del 3 por ciento y más de 17,000 de estas unidades se han vendido solo en los últimos 2 años, es posible que este stock no siga siendo asequible por mucho tiempo.
Tan rápido como el sistema de vivienda asequible subsidiado puede crear más unidades, la necesidad supera la producción. El reciente plan de política de vivienda del Consejo Metropolitano sugiere que más de 265,000 hogares de ingresos bajos y moderados en Minneapolis-St. El área metropolitana de Pablo son los costos de la vivienda cargados. Sin embargo, en la región metropolitana solo se producen aproximadamente 1,500 unidades de alquiler asequibles nuevas o conservadas cada año. Para crear estas unidades, el costo promedio de una nueva construcción en el metro es de aproximadamente $ 220,000 por unidad, las unidades rehabilitadas cuestan un promedio de $ 160,000 por unidad. Al mismo tiempo, sabemos que la vivienda más los costos de transporte combinados se está convirtiendo en un punto de referencia más crítico a considerar en relación con una mayor estabilidad de la vivienda. Estos hechos plantean algunas preguntas:
- ¿Es la producción de vivienda de uso intensivo de capital la forma más eficiente de ayudar a las familias de bajos ingresos a lograr una mayor autosuficiencia?
- ¿Puede el sistema de vivienda asequible subsidiada alcanzar una escala suficiente para satisfacer la necesidad, particularmente dada la tendencia decreciente de los recursos federales?
- ¿Puede el campo de la vivienda asequible capitalizar fuerzas de mercado más grandes para satisfacer la demanda?
La oportunidad toca a tu puerta
Con la intención de seguir esta línea de pensamiento, McKnight solicitó a una firma de corretaje privada que proporcione datos de transacciones residenciales multifamiliares de 2006 a 2013 para ayudar a responder nuestras preguntas. Los datos incluyeron transacciones con un precio de venta de $ 1 millón o más, no el 100 por ciento de las ventas de viviendas, pero ofrecen una imagen de las grandes transacciones multifamiliares en el mercado metropolitano. Los datos revelaron que entre 2006 y 2013, el 23 por ciento de las unidades de alquiler en el gran Minneapolis-St. El mercado inmobiliario de Paul cambió de manos con un promedio de 5,200 unidades de alquiler vendidas anualmente. El costo promedio de adquisición fue de $ 81,700 por unidad. Sin embargo, la mayoría de las transacciones (77 por ciento) fueron para propiedades de clase B y C con un precio de venta promedio de $ 70,000 por unidad.
McKnight could not compare total development costs since only acquisition costs were available. One Roof Global Consulting was then asked to run some development scenarios and test the basic hypothesis that affordability could have been extracted from some portion of these transactions. The purchase of unsubsidized affordable units in the marketplace could potentially capture and create more permanently affordable housing with little or no subsidy. McKnight will be exploring the feasibility of this approach with partners in the years ahead. This “light touch” rental approach challenges assumptions of traditional subsidized affordable housing developers and calls for some new operating practices, including the use of net operating income from the property for expenses, the flexibility to serve mixed-income residents, access to equity, effective property management, and manageable regulatory and compliance requirements.
McKnight y sus socios clave de vivienda buscarán ese "espacio entre" viviendas asequibles subsidiadas y no subvencionadas. A medida que hemos considerado disminuir los recursos a lo largo del tiempo, una mayor pérdida de unidades asequibles no subsidiadas y cómo la orientación del mercado podría ofrecer oportunidades para una mayor escala e impacto, la elección se ha vuelto cada vez más clara.
Los informes y las referencias en este artículo son productos de muchos, incluidos el Fondo de Vivienda de Greater MN, el Fondo de Vivienda Familiar, HousingLink, el Proyecto de Preservación de Vivienda, One Roof Global Consulting, el Fideicomiso de Vivienda Nacional, el Grupo de Vivienda Múltiple de CBRE Minneapolis y la Vivienda de MN
