This post originally appeared at The Edge, an online magazine from the U.S. Department of Housing and Urban Development’s Office of Policy Development and Research.
Kamakailan, ang McKnight Foundation ay nagbibigay ng higit na pagsasaalang-alang sa kung ano ang ibig sabihin ng oryentasyon sa merkado at scalability para sa aming mga programa, patakaran, at diskarte sa pagbibigay. Sa bahagi ito ay isang adaptive na tugon sa Great Recession, lumiliit na mga mapagkukunan, mga hadlang sa pederal na antas, at pagtitiyaga ng nakakagambalang mga uso. Marami sa aming mga kasosyo sa pag-unlad sa larangan ng abot-kayang pabahay ay may kamalayan sa oryentasyon sa merkado dahil dapat silang magtrabaho sa pamilihan upang makaakit ng mga mapagkukunan para sa konstruksiyon at rehabilitasyon; gayunpaman, dahil ang mga sistema ng pagpopondo para sa abot-kayang pabahay ay lubos na umaasa sa mga subsidyo, ang mga developer na ito ay hindi naman hinihikayat na gawing priyoridad ang oryentasyon sa merkado. Ang pokus ng pagbuo ng abot-kayang pabahay ay pinupunan ang "puwang" sa merkado sa pagitan ng kabuuang gastos sa pagpapaunlad at kung ano ang maaaring pondohan ng netong kita sa pagpapatakbo. Salamat sa malaking bahagi sa mahusay na binuo at sopistikadong larangan ng abot-kayang pabahay ng Minnesota, gayunpaman, nagsisimula kaming magtanong sa aming mga sarili ng mahihirap na katanungan tungkol sa subsidy sa bawat yunit na halaga ng abot-kayang pabahay (tingnan ang MN Challenge) at kung may mga alternatibo na mangangailangan ng kaunti o hindi. subsidyo. Nais naming malaman kung ang isang socially motivated na developer ay maaaring bumili ng umiiral nang walang subsidyong pabahay at lumikha ng permanenteng abot-kayang pabahay na may kaunti o walang subsidy.
Ang Limited Reach of Subsidized Housing
Sa 2013 McKnight ay nag-atas ng ulat na pinamagatang Ang Pag-igting sa Abot-kayang Pabahay: Sapat ba ang mga "Mga Pinakamahusay na Kasanayan" sa Kasalukuyang? Itinuturo nito na ang kabuuang bilang ng mga permanenteng abot-kayang yunit ng pabahay na nilikha sa loob ng nakalipas na 30+ taon sa kabuuan na 110,000 mga yunit sa estado kabilang ang 61,000 na yunit sa Minneapolis-St.Paul metropolitan area. Sa kabila ng mga karagdagan sa pabahay stock, 50 porsiyento ng lahat ng mga renters sa lugar ng metropolitan ay gastos burdened, ibig sabihin na sila ay gumastos ng higit sa 30 porsiyento ng kanilang kita para sa pabahay.
Noong Hunyo 2013, inilabas ng Minnesota Preservation Plus Initiative ang isang ulat na pinamagatang Ang Space sa Pagitan na pinag-aralan ang likas na katangian ng unsubsidized affordable housing stock sa Minnesota pati na rin ang mga potensyal na pamamagitan upang mapanatili ang affordability. Ito ay natagpuan mayroong isang tinatayang 182,000 mga yunit ng unsubsidized abot-kayang pabahay sa pribadong merkado abot-kayang sa mga sa o sa ibaba 50 porsiyento ng median na kita ng lugar. Ang pabahay na iyon ay puno din ng mga may mas mataas na kita. Sa kasalukuyang mga rate ng bakante sa lugar ng metropolitan ngayon patuloy na mas mababa sa 3 porsiyento at may higit sa 17,000 ng mga yunit na ito na ibinebenta sa huling 2 taon na nag-iisa, ang stock na ito ay maaaring hindi mananatiling abot-kaya sa loob ng mahaba.
Bilang mabilis hangga't ang subsidized abot-kayang sistema ng pabahay ay maaaring lumikha ng higit pang mga yunit, kailangan outgrows produksyon. Ang kamakailang plano ng patakaran sa pabahay ng Metropolitan Council ay nagpapahiwatig na higit sa 265,000 kabahayan na mababa at katamtaman ang kita sa Minneapolis-St. Ang lugar ng metropolitan ng Paul ay nabigyan ng gastos sa pabahay. Gayunpaman sa metro rehiyon lamang tungkol sa 1,500 mga bagong o nakapreserba abot-kayang mga yunit ng rental ay ginawa bawat taon. Upang lumikha ng mga yunit na ito, ang average na gastos ng bagong konstruksiyon sa metro ay humigit-kumulang na $ 220,000 bawat yunit, ang mga rehab na yunit ay nagkakahalaga ng isang average ng $ 160,000 bawat yunit. Sa parehong oras na alam namin na ang pabahay kasama ang mga gastos sa transportasyon na pinagsama ay nagiging isang mas kritikal na benchmark upang isaalang-alang na may kaugnayan sa higit na katatagan sa pabahay. Ang mga katotohanang ito ay nagtataas ng ilang katanungan:
- Ang pinakamahusay na paraan ng produksyon ng pabahay ay ang pinakamalakas na paraan upang suportahan ang mga pamilyang may mababang kita sa pagkamit ng mas higit na kasarinlan?
- Maaaring maabot ng sapat na sukat ang abot-kayang sistema ng pabahay sa pabahay upang matugunan ang pangangailangan, partikular na ibinigay ang pagkawala ng trend ng mga mapagkukunang pederal?
- Maaari ba ang capital ng abot-kayang pabahay sa malaking pwersa ng merkado upang matugunan ang demand?
Nagkakagambala ang Opportunity
Ang intensyon sa pagtupad sa linyang ito ng pag-iisip na hiniling ni McKnight isang pribadong kumpanya ng brokerage upang magbigay ng data sa transaksyon ng multifamily na tirahan mula 2006 hanggang 2013 upang matulungan ang sagot sa aming mga tanong. Kasama sa data ang mga transaksyon na may presyo na benta ng $ 1 milyon o higit pa, hindi 100 porsyento ng mga benta ng pabahay ng pabahay, ngunit nagbibigay ito ng isang larawan ng mga malalaking transaksyong multifamily sa merkado ng metropolitan. Ang data ay nagsiwalat na sa pagitan ng 2006 at 2013, 23 porsiyento ng mga rental unit sa mas higit na Minneapolis-St. Ang pabahay ng pabahay ni Pablo ay nagbago ng mga kamay na may average na 5,200 yunit ng paupahan na ibinebenta taun-taon. Ang karaniwang gastos para sa pagkuha ay $ 81,700 bawat yunit. Gayunpaman, karamihan sa mga transaksyon (77 porsiyento) ay para sa mga katangian ng B at C na may average na presyo ng pagbebenta na $ 70,000 bawat yunit.
McKnight could not compare total development costs since only acquisition costs were available. One Roof Global Consulting was then asked to run some development scenarios and test the basic hypothesis that affordability could have been extracted from some portion of these transactions. The purchase of unsubsidized affordable units in the marketplace could potentially capture and create more permanently affordable housing with little or no subsidy. McKnight will be exploring the feasibility of this approach with partners in the years ahead. This “light touch” rental approach challenges assumptions of traditional subsidized affordable housing developers and calls for some new operating practices, including the use of net operating income from the property for expenses, the flexibility to serve mixed-income residents, access to equity, effective property management, and manageable regulatory and compliance requirements.
Ang McKnight at ang mga pangunahing kasosyo sa pabahay ay magiging pursing "puwang sa pagitan ng" subsidized at unsubsidized abot-kayang pabahay. Tulad ng itinuturing naming lumiliit na mga mapagkukunan sa paglipas ng panahon, nadagdagan ang pagkawala ng unsubsidized abot-kayang mga yunit, at kung paano ang oryentasyon ng merkado ay maaaring mag-alok ng mga pagkakataon para sa mas malawak na sukat at makaapekto ang pagpipilian ay naging lalong malinaw.
Ang mga ulat at sanggunian sa artikulong ito ay ang mga produkto ng marami kabilang ang Greater MN Housing Fund, ang Family Housing Fund, HousingLink, Housing Preservation Project, One Roof Global Consulting, National Housing Trust, CBRE Minneapolis Multi Housing Group, at MN Housing.
